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8成温州商人撤离一线楼市 投资客开始跑路

2011-08-24 09:27:26      来源:南方报业网   

  据温州总商会对商会4万会员进行的一项地产投资调查显示,收回的问卷中8成表示已经放弃一线城市的住宅投资,准备转向商业地产。另外,对部分有升值潜力的非限购住宅市场也有积极的参与。
2月份新国六条出台至今已经半年。在上半年的楼市调控下,房企们的日子究竟过得如何?这在几十份的上市房企的中报里似乎可以找到答案。进入8月底,已经有超过一半的上市房企公布了自身的半年度报告。据w ind数据统计,在发布中期业绩报65家房企4成业绩下滑,存货激增4成,库存总额超6000亿。

  房企库存高企的同时,炒房客却在跑路。据温州总商会对商会4万会员进行的一项地产投资调查显示,收回的问卷中8成表示已经放弃一线城市的住宅投资,准备转向商业地产。另一方面,根据住建部政策研究中心调研数据发现:住宅投资已经失去了金融杠杆的支持,投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%,普通住宅已经丧失了投资属性。

  房企业绩严重分化

  统计显示,这65家房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元,较去年同期的751.39亿元增长11.75%;实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元。较去年同期的117 .50亿元增涨19 .92%;总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元,增幅为39 .26%。不过,虽然这65家房企的整体业绩出现了近2成的增长,但在楼市调控政策的持续打压下,65家上市房企中业绩下滑者达到了26家,占已披露中报房企总数的4成。

  不单单是4成房企业绩下滑,更有3成多房企净利润也出现下滑。Wind统计显示,23家房企归属于母公司净利润较去年同期出现下滑,占已公布中报房企总数的36%,其中凤凰股份降幅最大至490 .6%。

  “从销售额、利润等指标来看,大型房企的销售业绩依然跑赢了市场大势。并且,在经营规模上,大型房企的优势越发明显,市场集中度也不断增大。”中原地产市场总监张大伟表示,调控下房企面临的市场环境已经日趋严峻,一些中小房企在下半年很可能出现一些“问题”。

  房地产行业的集中度正在进一步提升。以营业总收入为例,万科上半年实现营业总收入199.89亿元,招商地产的营业总收入也分别达到了51.60亿元与46.17亿元。而这4家房企的营业总收入之和已经占据了这65家房企的45 .09%。另一方面,一些中小企业则面临着优胜劣汰的压力,近日一房企将部分资产在上海联合产权交易所挂牌出让,7套上海浦东新区的房源共1316.92平方米,挂牌价约1837万元,折算下来平均单价约在13949元/平方米左右。这一价格与当前二手房市场25000元/平方米的别墅挂牌价格相比,将近缩水44%。

  但业绩大涨的规模房企并非一帆风顺,库存积压成为行业所有企业面临的问题。龙头房企中,截至今年6月30日,招商地产的存货为444亿元,金地集团的存货为605亿元,老大万科则为1713亿元。其中,万科的存货较去年同期增长了598亿元,同比增幅为53.63%。

 投资客开始跑路

  房企们的日子不好过,投资客阵营也开始动摇。楼市调控后苛刻的购房条件以及住宅投资回报率的下降,让温州炒房团迅速撤离了一线城市的住宅市场。据温州总商会对商会4万会员进行的一项地产投资调查显示,收回的问卷中8成表示已经放弃一线城市的住宅投资,准备转向商业地产。另外,对部分有升值潜力的非限购住宅市场也有积极的参与。

  几年前,房地产投资的高额利润吸引了大量制造业企业进军房地产业。2009年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业,2010年温州市百强企业中有50家涉足房地产业。但是自去年开始的以限购和紧缩银根的调控政策执行后,部分民间资本开始转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。

  事实上,温商撤离的不单单是一线住宅市场,就连温州当地都有大量热钱撤离。“至少有220亿热钱从温州楼市撤离,并可能转战民间信贷市场。”温州中小企业促进会会长周德文表示,除了资金紧张的炒房客外,一些制造业者因在银行贷不到款,民间借贷利率又高,只好卖掉自己的房产自救,也加入到了抛售房子的大潮中。而今的温州街头,楼盘大降价促销广告随处可见,今年上半年同温州商品房比下降近九成,新房成交量不到去年1/6,二手房交易同比下降37.5%,土地流标率74%。

  为何温州炒房团开始跑路?一项半官方的调研成果或许可以作为注解。据悉,高和投资联合住建部政策研究中心共同组成的课题组,历时半年,走访山西、鄂尔多斯、陕北以及浙江温州等多地政府以及数十位资产过亿的投资者,发现随着限购政策的影响不断深入,住宅投资已经失去了金融杠杆的支持,投资回报率已经从前几年的15%下跌至5%,普通住宅已经丧失了投资属性。

  国统计7月房价数据亦显示,北上广深一线城市已经停涨,而今涨幅较快的二三线城市又将面临新一轮的限购,在宏观调控政策难以放松的情况下,楼市未来要出现以前那般大幅的投资回报确实已经难上加难。

  一二手房价倒挂频现

  自年初2月份新国六条出台至今,楼市调控成果初现。在诸多业内人士看来,此时已是关键的节点,回顾号称“史上最严”调控的2010年,年底一波疯狂的楼市热浪让全年的调控成果付诸流水,而今还会步去年的覆辙吗?

  “开发商将在今年剩下的几个月内加班加点地推销未售楼盘。”瑞士信贷房地产分析师杜劲松认为,上半年的大规模投资加上销售的疲软,让存货总量只增不减,高库存、新入市楼盘以及政府限制购房的持续调控,意味着供需矛盾将越发明显。“而这一次开发商无法指望用信贷来渡过难关。发放给房地产行业的银行贷款,已从一季度的258亿美元下降到二季度的65亿美元。”

  此外,综合多家机构统计数据,包括北京、上海、广州、深圳等一线城市,以及重庆、武汉、天津、宁波、郑州、佛山等二三线城市在内的多个城市,已经频现一二手房均价倒挂现象,而一二手房价格倒挂往往被认为是市场整体回调的先期征兆。

  一向被视为国内楼市风向标的深圳,一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现,到5至6月时的价格差最大时每平方米相差近万元。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计,深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大,5至6月时达到高峰。

  北京、上海及广州也不例外。根据亚豪机构数据统计,8月份北京楼市将有26宗项目入市,其中13宗纯新盘项目中,除5宗目前尚未公布定价外,其余项目的定价均低于周边二手房均价,折价幅度在10%至15%之间。而根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计,当前上海一、二手房价格倒挂现象有所加剧,宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出,部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

责任编辑: 代洁(实习生)