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房地产市场去投资化路途漫漫

2011-12-12 10:13:03      来源:上海证券报   

 

随着各地楼市陷入调整,投资回报急速下降,楼市的“去投资化”进程逐步开启。www.chinaisa.org.cn7mW9Ls2o;o7K&Bc.

“2011年房地产调控初见成效;2012年楼市将进入盘整阶段;2013年之后,房地产市场将迎来稳定发展的阶段。”中国指数研究院副院长陈晟判断,中国楼市去投资化之路注定将延续,至少还需要1-2年的时间。www.chinaisa.org.cn,T+@c{1eKnw

陈晟认为,随着房地产调控的持续推进,房价“只涨不跌”的神话已被打破。接下来,房地产调控并不会就此收手。从近期高层的有关表态来看,房地产调控已经成为关系到中国经济转型的关键一步棋。在此背景下,一些高度依赖土地财政的地方政府以及陷入困境的开发商,都应及早谋求应对之策。www.chinaisa.org.cnT2bu s/CJ`h

房价“只涨不跌”神话终结www.chinaisa.org.cn!gG6XE,Kw

随着房地产调控政策措施的不断加码,全国房价只涨不跌的神话终于在10月终结,房地产市场也由此迎来转折点。www.chinaisa.org.cn4s%v'XT9e G].

“回顾十年楼市,毫不夸张地说,可以很轻松地实现‘10年10倍'的投资回报。如今,随着房价陷入调整,投资回报也急速下降,甚至出现‘被套'或亏损的现象,在上海、北京等地,退房的现象也开始出现。”陈晟说。www.chinaisa.org.cn ^Y"B&X-r}|%z-oh

2011年的中国楼市,无论是从租金回报率,还是房屋整体买卖转让方面来看,投资的价值都已经大打折扣,“只要看看房价还涨不涨,就一目了然了。”陈晟认为。www.chinaisa.org.cn-TAWi#d`Bmw

国家统计局日前公布的70个大中城市住宅销售价格显示,10月份全国房价平均环比下跌0.14个百分点。其中,被称为高房价城市“四大金刚”的京沪穗深房价更是全线下跌。与9月相比,10月全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个,比9月份增加17个。www.chinaisa.org.cn*rP5Q?dw

而据记者观察,早在今年初,房价下调已经显露端倪。2月份新建商品住房环比价格下降的仅有8个城市(不及目前的1/4),随后3月份增加至12个城市。但4、5月份又出现反弹,房价环比下降的城市又降至9个。www.chinaisa.org.cnGo#`+] d z!ah

7月份,中央政府出台房地产调控的“新国五条”,重申继续推进调控,并将限购范围扩大至二、三线城市。此后,房价环比下降城市的数量出现稳步增长,至10月达到34个。www.chinaisa.org.cnxlrK,Ni{#F.

陈晟总结指出,今年以“限贷、限购、限价”为核心的“三限”调控政策的有效性已得到公认,未来房地产市场成交量将持续低迷,房价下跌的现象还会加速向二、三线城市蔓延。www.chinaisa.org.cn {4F0{aQw

去投资化之路仍很长www.chinaisa.org.cn \Gx-|iBh

“中国房地产市场正面临去杠杆化的过程,即过度投资之后的去泡沫阶段。”陈晟说,中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来,已经走过12年。在此过程中,随着大量投资向房地产领域集中,中国房地产出现了“黄金(1714.20,0.80,0.05%)十年”的盛况。www.chinaisa.org.cn4j'i\yY Q4Ra#V}w

中国社科院副院长李慎明曾明确向记者表示,“从未来五年、十年,甚至更远的时期来看,房地产市场去投资化是大势所趋。”事实上,这一观点,已经得到专家和业界人士的普遍认同。www.chinaisa.org.cn:nb|6w:TDyw

“资金环境趋紧、市场预期下降、高房价压制购房需求,这三个方面的因素决定了明年房价要进一步下跌。”著名经济学家王小广说。www.chinaisa.org.cnk1o Dr\ hNc

王小广通过对国家统计局有关数据的分析,发现“我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%,房子不是用来住的,而是用来投机炒作的,这是我国住房市场面临的最大问题。”王小广说。www.chinaisa.org.cnBXqD {,[9Bx(d)~ g.

可喜的是,这种局面正在改观。www.chinaisa.org.cn*["X^1~c!D1J V3B]"Qw

“房地产调控成效显著,房屋正在回归其基本的居住属性,主要城市的库存量上升会进一步促进楼市向买方市场转变。”地产界龙头万科董事会秘书谭华杰认为。www.chinaisa.org.cn_;gf9PuJO4Gw

不过,王小广却提醒记者,目前还要警惕部分开发商试图让政府放松对楼市调控的意图。他认为,目前的调控政策坚决不能放松,否则可能出现在放松调控之后,房价迅速出现大幅反弹的问题。www.chinaisa.org.cnAo(W5g%Rtc

记者也从有关渠道获悉,决策层认为目前楼市调控仍处关键期,为防止房价反弹,有关部门还有多项严厉的政策储备,包括加快推进房产税,以及对投资性购房严格控制等。另外,近日住建部已经放出风声,地方限购到期后要继续执行,而海口更是率先表态不放松限购措施。这些都对市场给出了明确信号。www.chinaisa.org.cnAU)q+lx T;nM&S Qh

“从明年来看,严格执行房地产调控政策措施的大方向不会改变。”住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴向记者表示。www.chinaisa.org.cn.Z:U(X,P'w)o$rbw

以转型应对变局www.chinaisa.org.cn`VNIuu'M.V+Z'c.

“中国乃至全球房地产业都面临着结构转型的压力。”陈晟说。“现在的结构转型很痛苦,要付出一定的代价。但是如果现在不转型,以后可能就要付出更大的代价。”陈晟说,晚痛不如早痛,开发商必须及早谋求战略转型。www.chinaisa.org.cng2Sw x/Uw

“现在考虑的已经不是房价降不降或者降多少的问题,而是谁将出局谁能继续生存下去的问题。”北京一位搞地产私募股权投资(PE)的资深人士向记者透露,目前手上5亿元规模的私募资金,面对的是为数众多嗷嗷待哺的房地产企业。www.chinaisa.org.cn rZ(i?n7dRw

据中原地产统计,截至11月底,全国成交的房地产企业股权达到102宗,披露的交易金额达368.3亿元,同比上升122.8%。预计今年全年,房企股?交易金额将突破400亿元。www.chinaisa.org.cn4CP] U"\oBnw

“11月份还有两宗股权交易涉及房地产中介公司,分别为易居中国入股21世纪不动产以及顺驰经纪公司回购软银股权。这意味楼市调控下的寒冬不仅已影响到开发商,部分品牌二手房中介公司也已出现资金困难。”中原地产三级市场研究总监张大伟说。www.chinaisa.org.cnX!| Lr^cw

不仅是地产商,部分地方政府亦陷入困境。www.chinaisa.org.cnD'Awx/^wh

中原地产根据公开数据进行的统计显示,今年1-11月,全国130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元,其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。www.chinaisa.org.cn)B8Q{&gq^Lx3r-n8@w

“2010年1-11月,上述130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元,由此计算,今年前11个月这些城市的土地出让金同比减少5200亿元,降幅达30.5%。”张大伟分析指出,目前部分地方政府的财政压力丝毫不逊于开发商。www.chinaisa.org.cnO;@8],P%j,Z |:Cw

在此背景下,房地产调控有没有可能对部分地区“网开一面”?对此,住建部政策研究中心副主任王珏林认为:“目前部分地方政府对土地财政确实高度依赖。但这是不可持续的发展方向,必须加以转变。”www.chinaisa.org.cn;f] R;N XbPc

王珏林指出,从长远来看,虽然房地产可以拉动投资增长,但从国外经验来看(前有日本,后有美国、爱尔兰),房地产市场过度投资可能带来的风险巨大。他认为,中国要想保持持续平稳增长,必须依靠强大的工业和新兴产业,地方政府也必须顺应潮流,积极转型。www.chinaisa.org.cn.FDkr@k ru.

“地方政府必须与中央政府保持一致。局部地区如果出现‘放水',必将影响到整个房地产市场的调控大局。”王珏林说。(上海证券报)www.chinaisa.org.cn?FV!w5w k1FJw

责任编辑: 代洁(实习生)