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万达绿地扩张背后秘密:快速圈地or资产升值

2012-11-16 15:00:39      来源:21世纪经济报道   

不出意外,高速扩张后的万达集团和绿地集团,几年后不是成为最大的房地产开发商,而是成为中国最大的酒店持有者和百货公司持有者。

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万达与绿地的酒店竞赛

2012年,万达有12家五星级酒店开业,万达公布的目标是5年内五星级酒店做到全球第一。这家公司计划到2015年开出80家酒店,其中近50家为万达自有品牌管理。目前,已开出了58家万达广场和36家高端酒店(其中32家委托国际酒店集团管理)。

万达想成为第一,最大的对手是同样以开发城市综合体为主要业务的绿地集团。绿地的计划似乎更为庞大,尽管它已开业的19家酒店中,只有1家是自有品牌,但它今年有约50家酒店正在建设中,这家开发商声称到2015年要拥有150家酒店,约100家为自有品牌。

商业模式相似的两家公司,都以开发城市综合体见长,而他们回笼资金的重要方式是,卖掉综合体的写字楼和住宅部分,持有酒店和商场。

绝大多数开发商都不愿主动开发酒店,酒店资金回收周期较长。仲量联行酒店集团中国区高级副总裁及酒店咨询业务负责人何超告诉记者,从运营的角度来看,80%的酒店都会赚钱;但从财务角度来看,80%的酒店会亏钱。和普通人的想象不同,按收入构成分析,酒店的营业收入中有40%左右的部分是来自餐饮部分,40%左右是客房收入,10%左右是会展或者是其他方面的收入。这意味着酒店通过经营可以达到正现金流。但如果从折旧角度,资金使用成本角度,酒店又是一门亏钱的生意。

仲量联行发布的中国饭店市场报告称,开发商之所以投资开发酒店,是因为酒店通常是竞标土地的入场券,开发商也可能据此获得地价的优惠。在城市综合体里,高端的酒店可以提升综合体可售部分的价格。同时,酒店的存在还有避税的意义,缓缴或降低土地增值税,运营初期的负利润可扣减所得税应纳税额。若以单体饭店交易模式退出,可获取交易溢价;以酒店进行抵押贷款等。

万达和绿地之所以要建立自己的酒店品牌,不仅是从成本角度和资本运作考虑,也是从扩张速度考虑。在中国,已经没有哪家酒店集团能跟得上万达扩张的脚步。

自己管理酒店会节约一部分成本。开发商需支付给管理公司的费用包括占营业总收入2%至3%的基本管理费和占营业利润额3%至8%的奖励管理费用。如果有客户通过酒店管理集团的全球分销系统订房入住,它们还将按次收取费用。绿地有一家酒店,开业第一年毛利润只有2000元,但仍然要付出几十万元的管理费。

但扩张过快的弊端已逐渐显现。一位资深酒店业内人士告诉本报记者,万达自营品牌的酒店管理水平不佳。建一座300间客房的五星级酒店通常需要3年时间,但一座万达广场从拿地到运营只需要18个月到22个月的时间。“万达过于追求工程速度,很粗糙,从细节就可以感受得到。其酒店国内品牌和国际品牌从管理上有很大差距。”他说。

资产圈地?

万达疯狂扩张的另外一个结果是,拥有越来越多的百货公司。

万达百货的经营状况并不尽如人意。据万达集团官方数据显示,万达百货在2011年新开业14家店,至今年底,万达百货将实现57家店的保有量,计划销售额130亿元;到2013年,开业店数达到78家,计划销售额

200亿元。单从数据上看,其利润率水平与开店的速度实难匹配。

万达百货目前拥有42家门店,2011年总销售额为69亿元。而它的竞争对手百盛则凭借60余家店取得了140多亿元的营收。过去5年,万达百货多数门店尚处于亏损投入阶段。

万达集团董事长王健林曾表示,百货和院线都是为了解决合作渠道不畅通导致的发展短板而生,“我自己的百货店不怕亏损,其实就是前期投资要多一点要亏损几年,一般亏2年3年就开始盈利了。我把这一个板补上,木桶马上装水高度就够了”。王健林预计,未来零售百货业将出现一个快速发展期。

按照万达百货的计划,要在3年内成为中国第一百货连锁品牌。根据万达公布的开店计划:到今年年底,万达百货开业店数量要达到57家;2013年开店数78家;2014和2015年的数字分别为98家和110家。

万达内部认为,百货遇到的问题只是暂时的,可以通过调整租户组合和定位来实现更佳的盈利,但事实上,百货的经营难度超越了所有商业地产的业态。按照正常的规律,一家百货在开业之前会将坪效(计算商场经营效益的指标,指每坪面积可以产出多少营业额,营业额÷专柜所占总坪数)放在第一位,而万达百货则是先追求速度,后追求经济效益。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹曾对商业地产做过价值分析,美国的商业地产的基础收益率在6%左右,再通过收购改造,模式创新,或者发挥规模效应后,提高出租率的水平,再提升两到三个百分点的收益。此后再利用周期套利、资金成本降低等方式,提高一到两个百分点的收益。其中,经营成本的溢价,约占60%至70%,商业资本的创新约占20%至30%,金融模式的贡献约占10%至20%。

万达是非上市公司,其财务状态并不公开,研究者很难找到准确的财务资料去分析万达的财务状况。但业内公认,万达持有的商业地产部分的租金回报水平并不高。一位不愿透露姓名的业内人士指出,凯德商用在中国的大型购物中心的平均年租金回报率能达到8%左右,万达可能只有2%左右。租金回报率决定了物业的估值高低。万达建造的城市综合体在中国城市化进程中创造了奇迹,这些物业是否会成为低效率的资产,只能通过时间来检验。

但眼下,不唯万达,中国的开发商们似乎更关心的是资产升值。快速圈地,才是他们最想做的。不管未来股市是否转好,是否能够编故事去IPO;或者转手给其他的财团,这都将可能是一门赚大钱的生意。

责任编辑: 蒋金见(实习生)