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雅居乐转型旅游地产受挫 销售额垫底华南五虎

2013-01-07 10:12:55      来源:理财周报 骆轶琪   

近日,2012年全国房地产企业销售业绩出炉。万科、恒大分占销售金额和面积全国第一。雅居乐地产排名17名,远落后于恒大、碧桂园和富力地产。

这又是一次不小的分野。

上市8年来,尽管雅居乐不断抛出新方向,2005年上市之初,建设城乡接合部的大型楼盘、2007年开始转型旅游地产、2011年推纯商业地产项目,但因土地储备布局集中于广东和海南,后续发展受限。

长期以来,坚持高毛利率、长周转周期做中高端产品的运作模式,为雅居乐带来了可观的收益,也因其偏重于旅游地产项目,且全国布局有限,使其在华南五虎中渐渐落伍。

雅居乐准则受挑战

“毛利率30%,净利率18%”是雅居乐一直不变的项目开发准则。

2007年,雅居乐拿地开发海南清水湾项目。2009年,该项目正式开售,当年获得64亿元销售业绩,占其时销售总额的30%。在接下来的两个业绩年,清水湾项目的销售额均占雅居乐整体销售总额的三分之一。

之后,雅居乐在旅游地产领域的发展步伐开始加快。2012年,雅居乐再拿云南瑞丽、腾冲两块土地,共占其在全国土地储备的6.4%。

“现在海南开发的不错,之后就继续在云南开发,可能就是在海南尝到一些甜头,觉得旅游产业开发的不够。”在雅居乐内部员工看来,其在海南的开发带来了可观的经济效益,目前雅居乐投入精力最大的领域就是旅游地产,尤其刚在云南地区拿到的两块土地。

然而,发展偏重旅游地产项目在短期内没有给雅居乐带来可观的销售业绩。

最新公布的2012年度中国房地产企业销售排行榜显示,雅居乐年销售金额为308亿元,距离年初提出的360亿至380亿销售目标相差19%。在同行业中排名17,回首往年,雅居乐2011年排名11,2010年排名14。

对此,申银万国[微博]香港联席董事王雅媛认为,很多大地产商为了逃避调控打压,纷纷投资旅游地产。但旅游地产投资周期长、风险大,需要占用大规模的资金,收益周期相比住宅和商业地产更长,且管理、运营过程复杂,维护费用高。

这些因素使雅居乐在短时间内并不能立即得到旅游地产带来的高回报。“地产商一窝蜂地投资旅游地产项目,令短期内旅游项目供应量大增,目前市场未必能在短时间内得到消化。因此,侧重旅游地产项目会影响雅居乐的短期市场销售情况。”

另一方面,雅居乐旅游地产市场的长周期运营模式,甚至影响到了其股价的波动。

辉立证券陈耕认为,雅居乐目前发展的不确定因素较强。“雅居乐目前仍在用做住宅地产的方式做旅游地产项目,且在海南地区的旅游地产有很多位置很偏,因此没有形成实际的现金流。”

2012年8月20日至11月12日区间内,雅居乐股价一直处于偏低位震荡局面,从11月12日开始,股价开始大幅上升,最高达10.94元。这直接反映了雅居乐整体未来策略的一些不确定性。“

“旅游地产这个也只是噱头嘛,关键还是看他住宅地产的现金流如何了。”陈耕说道。

战略落后,垫底华南五虎

“雅居乐传统业务在全国各个地方的布局,和同业相比相对一般。”有分析师认为。

其实,其在全国布局方面,最初是领先于同业。

“在‘华南五虎’中,雅居乐是最早走出广东省的。”上述分析师解释道,雅居乐最早在全国的布局很成功,在走出广东省其时,因为雅居乐在同业中优势明显,创造了很多价值,其在成都、西安、南京的楼盘口碑很好。

但是现在,雅居乐的产品在全国没有了稀缺性,如今“华南五虎”相继扩张对其造成了很大的冲击,雅居乐优势不再。

最新数据显示,2012年,雅居乐的销售额308亿,不到恒大的1/3,只有碧桂园的65%,亦比富力地产低32亿。

另一方面,因为国家限购、限贷政策的实施,造成了消费者的购买力固定。在这种情况下,所有的房地产公司其实都受到了冲击。

然而,随着雅居乐向旅游地产和高端地产项目转型之后,相较同业,其在全国的土地布局步伐开始减缓。

据统计,雅居乐2012年在广东省的土地储备占全国比例的49.6%,海南地区占25.9%,其余地区土地分布较少,储备规模相对集中。

对此,王雅媛认为,雅居乐的大型项目主要集中在广东及海南市场,这两个市场的房屋措施一旦收紧,雅居乐销售没有全国其他市场来弥补,那么必然影响其全年业绩。“因此在全国范围内并没有铺开布局,加大了它对于某些地方的依赖性,风险亦加大。”

当然,华南五虎的全国扩张进程并非十分顺利。“就全国扩张而言,碧桂园也遇到了一些问题。因为碧桂园60%的业绩来自于广东,这就说明问题了,就是全国扩张并不是走得那么顺。”上述分析师认为,全国布局一定要做,但是做并不代表一定能成功,不过不做就很可能失败。所以全国布局趋势是必然,只是怎么进行布局的问题。

中高端住宅地产仍是核心

雅居乐在2005年上市之初,提出做城乡接合部的大型楼盘,在2007年开始转型旅游地产,其时的转型带来了较好的收益。2011年,雅居乐首推纯商业地产项目。2012年,其在广州、南京、成都的三项高端地产项目开始进入人们的视野。

有分析师认为,房地产行业最初的囤地模式已经没落,现在的雅居乐开始尝试通过溢价和周转模式,用品牌战略创造自己的优势。

“把雅居乐的利润来源分开的话,你会发现清水湾占了很大一部分。”上述分析师认为,清水湾项目胜在其地价便宜,因此造成该项目业绩很好。而目前很明显的情况是,旅游地产这一项目的销售很难得到大规模的带动。“旅游地产的核心在于营销,而并不在于你的房子积累有多好,关键在于你怎么把你的房子推给最核心、最有消费需要的客户。”

在商业地产方面,雅居乐主要是做商业配套,包括在其住宅项目建设社区。“对雅居乐而言,商业地产从根本上来说,不会是他的发展核心,更不会成为他未来重点发展的方向。”有分析师认为,因为商业地产的收益率很慢,雅居乐虽然在商业地产领域还在扩张发展,但是仍旧不会成为战略发展的重心。

针对雅居乐目前的发展战略,截止到记者发稿,其投资者关系部并未给出任何答复。

 

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责任编辑: 代洁(实习生)